Электронная библиотека
Библиотека .орг.уа
Поиск по сайту
Детективы. Боевики. Триллеры
   Криминал
      Романов С.А.. Мошенничество в России -
Страницы: - 1  - 2  - 3  - 4  - 5  - 6  - 7  - 8  - 9  - 10  - 11  - 12  - 13  - 14  - 15  - 16  -
17  - 18  - 19  - 20  - 21  - 22  - 23  - 24  - 25  - 26  - 27  - 28  - 29  - 30  - 31  - 32  - 33  -
34  - 35  - 36  - 37  - 38  - 39  - 40  - 41  - 42  - 43  - 44  - 45  - 46  - 47  - 48  - 49  - 50  -
51  - 52  - 53  - 54  - 55  - 56  - 57  - 58  - 59  - 60  - 61  - 62  - 63  - 64  - 65  - 66  -
орские корабли, суда внутреннего плавания, космические объекты. Проект закона "Об ипотеке" к недвижимости относит и имущественные права на недвижи- мость. Что еще нужно знать о недвижимости? Главное в том, что права на нед- вижимость всегда оформлялись особым, отличным от прав на движимое иму- щество, путем. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Не все это знают и поэтому считают, что вступают в права собственности на наследуемый или подаренный дом, квартиру, участок с мо- мента подписания договора у нотариуса. Бывали случаи, когда граждане приобретали квартиру в собственность, жили и даже собирались продавать, а потом выяснялось, что договор не зарегистрирован в уполномоченном го- сударственном органе. Спустя какое-то время найти продавца бывает очень сложно: умер, уехал за границу и т.д. Распоряжение недвижимостью осуществляется, как правило, в результате совершения сделок отчуждения, таких, как купля-продажа, дарение, обмен. Имущество может также переходить от одного собственника к другому на ос- новании наследования. Как при всех этих операциях не попасть в руки мошенников, и пойдет речь в этой главе. Купить или продать Сегодня, когда прошел первый бум на рынке недвижимости, покупатели, продавцы, съемщики, участники обмена стали более придирчивы. Смотрят и на обстановку вокруг, и на пейзаж, и на экологию, и на то, когда был в доме капремонт (да еще дотошно выяснят, что и на что при этом меняли, не поставили ли пластмассовую ванну, например) и на то, не спаренный ли те- лефон, и из какого материала дом сделан. Недавно службы экологического контроля внесли в список опасных для здоровья факторов природный газ ра- дон, и вот его-то силикатный кирпич, в отличии от красного, испускает очень интенсивно. Риэлтеры одни из первых смекнули, что оценка квадрат- ных метров "на глазок" не срабатывает и попытались подойти к этому воп- росу по науке. Заказали специалистам исследование. И вскоре появилась на биржах объемная папочка, которую бесплатно предъявляют клиентам: "Оценки экологического состояния внешней среды района и внутренней среды жилища - потребительские качества квартир". Там не только экологические карты округов и районов города, карты радиационного загрязнения, таблицы пре- дельно допустимых концентраций вредных веществ, шумовые характеристики транспортных потоков на разных магистралях города, но и параметры мик- роклимата в квартирах разных типов, цифры допустимых уровней вибрации и звука в жилых помещениях, показатели благоприятных санитарно-гигиеничес- ких условий. Клиенты наглядно видят, что влияет на цену продаваемых или приобретаемых метров, и уже подходят к сделке с более реалистических по- зиций. Специалисты другой риэлторской организации - создали компьютерную программу специализированной оценки недвижимости в жилищной сфере, вклю- чившую аж 35 параметров оценки! Риэлтеры знают, что в их работе нет мелочей. Два абсолютно одинаковых дома могут существенно разниться в цене - один из них чуть дальше от шумной магистрали или развернут так, что в окна попадает меньше пыли. Еще одна тонкость: квартиры в кооперативных домах стабильно пользуются повышенным спросом, хотя приватизация вроде бы уравняла все виды жилья. Объяснение такое: в ЖСК традиционно селилась более состоятельная и куль- турная публика, а значит, на лестницах и в лифтах там написано (в обоих смыслах этого слова) меньше. Бывали случаи, когда риэлторские фирмы де- лали в подъезде косметический ремонт и даже ставили на свои средства ко- довый замок для того, чтобы продать одну-единственную квартиру. Покупатель квартиры - человек состоятельный, а потому имеет право на капризы. Недостаточно красивый вид из окна - довольно частая причина для отказа от сделки. Иным клиентам жилище не подходит потому лишь, что ря- дом с домом негде выгуливать любимую собаку. Очень сложный вопрос - бли- зость к метро. Приятно, когда оно близко. Но слишком хорошо - тоже нехо- рошо: станции метро располагаются, как правило, на пересечении шумных улиц, к тому же сейчас они превратились в огромные базары. Так что опти- мальное расстояние - 5-7 минут пешком. И чем больше торжище - тем дальше от подземки должен располагаться дом. Но мало оценить состояние жилья, надо реально оценивать и ваши силы при его купле-продаже. Надо сразу сказать, риск при совершении сделок о недвижимом имуществе существует для всех лиц, занятых в этом деле. И для продавцов, и для посредников, и для покупателя. Но чаще всего при прода- же квартиры в дураках оказывается покупатель. К тому же, если желающий обзавестись новой квартирой, совсем не смыслит в тонкостях купли-прода- жи. А выходит приблизительно все так. В дураках покупатель Жилье понравилось. Сделка состоялась: владелец квартиры получил день- ги, а новый обладатель жилья - долгожданную крышу над головой. Проходит время, и вдруг выясняется, что бывший владелец неправильно оформил при- ватизацию этой квартиры (не учел, предположим, интересы своих детей). В результате сделки чада бывшего хозяина по документам оказались без жилья. В такой ситуации сделка аннулируется, и новый обладатель квартиры оказывается опять без угла и, чаще всего, без денег. Сегодня департамент муниципального жилья, во избежание таких ситуа- ций, уже начал требовать с продавцов прилагать к договору о купле-прода- же квартиры выписку из домовой книги о всех членах семьи. Однако при по- купке жилья новым ее владельцам не помешает самим постараться получить выписку из той же домовой книги и справку из департамента охраны детс- тва, которая подтверждала бы, что продажа этой квартиры не ущемляет жи- лищные права проживающих там детей. Суды буквально завалены делами о признании сделок куплипродажи не- действительными. Ситуации на редкость однообразны. Некто Икс продал не- коему Игреку квартиру, получил деньги, а потом подал в суд на признание сделки недействительной. По решению суда Иксу возвращается проданная им квартира, а Игреку - уплаченные ранее деньги. Но фокус в том, что деньги возвращаются не все, а только обозначенные в договоре купли-продажи, а Игрек-то, желая уклониться от налогов, в договоре указал сумму намного меньше той, что заплатил в действительности, Следующий наиболее распространенный способ обмана покупателя - это, как говорят профессионалы, "продажа квартиры по дубликатам". Владелец жилплощади получает приватизационный документ и делает с него дубликат. После этого находит двух покупателей и продает свою квартиру им обоим: одному - по приватизационному оригиналу, другому - по дубликату. Пользу- ясь тем, что весь расчет между сторонами, как правило, происходит до ре- гистрации договора, продавец получает деньги с того и с другого. Вла- дельцем же квартиры окажется тот, кто быстрее зарегистрирует договор купли-продажи. Как советуют эксперты из Московской центральной биржи недвижимости, если вам показывают приватизационный документ, следует по- интересоваться в приватизационном управлении, не выдавался ли к этому документу дубликат. Если выдавался, то его обязательно нужно потребовать у хозяина квартиры. И, конечно же, в случае каких-то сомнений отложить выплату денег до регистрации договора о покупке квартиры. Необходимо помнить и то, что с 1 ноября 1994 года в Бюро технической инвентаризации всем владельцам, желающим продать свои квартиры, выдается справка по форме 11, необходимая для подписания договора о купле-прода- жи, где указывается владелец продаваемой квартиры. В случае, если сделка состоялась и новый владелец не получил от продавца этот документ, дого- вор считается недействительным со всеми вытекающими отсюда последствия- ми. И если вдруг нотариус, заверяющий договор, "не заметил" отсутствия формы 11, значит, он находится в сговоре с теми, кто продает эту кварти- ру. Практикуется также продажа квартир по заниженной стоимости. Кому хо- чется платить большой налог? Самое грустное при таких сделках то, что покупатели, как правило, остаются ни с чем. "Продавцы" почти всегда под каким-нибудь предлогом находят способ расторгнуть сделку, и даже если у вас на руках имеется расписка о всей сумме, которую вы отдали за кварти- ру, все равно вряд ли вы сумеете получить эти деньги в скором времени назад. Суд, правда, обязывает это сделать, но... бывший хозяин говорит, что потерял деньги или у него их украли. По нашим российским законам в этом случае из заработка продавца будут ежемесячно высчитывать 30%. При- киньте, в каком колене вернутся к вашим родственникам те миллионы, что вы уплатили сейчас. Так что будьте бдительны и не верьте всевозможным сладостным речам пусть даже внушающих доверие незнакомцев. В последнее время участились случаи продажи квартир с так называемыми поддельными адресами. В этом случае продается квартира, явно не пользую- щаяся спросом. Но при осмотре покупателю показывают не эту квартиру, а снятую на время по соседству, более престижную и комфортабельную. Для того чтобы покупатель ничего не заподозрил, меняют даже таблички с номе- рами домов, названиями улиц и номерами квартир. Когда же сделка соверша- ется, новые хозяева неожиданно для себя выясняют, что им продали совсем не то, что показывали. Поэтому прежде, чем подписывать договор и отда- вать деньги, желательно проверить со специалистами все документы, не фальшивые ли они, да и на адрес предлагаемой квартиры стоит обратить внимание. Вообще же, деньги лучше отдавать, только когда из квартиры выпишется прежний ее владелец и физически освободит жилплощадь. Случается, что че- ловек, продав квартиру, не выписывается из нее и не съезжает, хотя перед продажей намеревался. Раздумал! Суд в таком случае, как правило, встает на его сторону, руководствуясь неотъемлемым правом человека на жилье и обязывает его выплачивать полученную и уже истраченную сумму в тече- ние... Об этом мы уже говорили. Но если вы полностью сведущи в покупке квартир и изучили все моменты и нюансы, как не стать жертвой маклеров-мошенников, то самый легкий путь купить квартиру подешевле - оставить за бортом посредников при оконча- тельных расчетах. Правда, это не всегда удается и может быть чревато неприятностями. Путь посложнее - искать квартиру без посредников. Напри- мер, трехкомнатную квартиру в соседних домах можно купить и за 160000$, и за 130000$. В последнем случае, естественно, без поддержки посредни- ков. Для этого не ленитесь внимательно читать частные объявления. Прав- да, в рекламной газете найти дешевую квартиру сложно - 90% объявлений дают фирмы или частные посредники. При этом не забывайте: дешевая квар- тира продается быстрее, чем выходит объявление в газете. Поэтому, чем раньше позвоните по приглянувшемуся объявлению, тем больше вероятность успеть. Можно, конечно, самому давать объявления о страстном желании прикупить какую-нибудь жилплощадь. После этого остается только сидеть и ждать, пока вам не принесут то, что вам хочется. Можно обклеить все подъезды понравившегося вам района своими объявлениями. Как правило, это дает очень неплохие результаты. На объявления реагируют те продавцы, ко- торые газет, в принципе, никогда не читают. А самое главное, не забывайте, что при покупке можно торговаться. Сбить цену на две-три тысячи долларов всегда можно, если вы имеете дело непосредственно с продавцом квартиры. Для этого обратите внимание хозяи- на на все недостатки квартиры, а если таковых не имеется, то придумайте их. Причем, сделать это стоит, даже если квартира вам определенно нра- вится. Постарайтесь убедить хозяина, что он подсовывает вам товар "вто- рой свежести" и под этим соусом сбивайте цену. И, наконец, самый ответс- твенный момент - сакраментальная фраза "я покупаю эту квартиру". В этот миг цена также может быть снижена за счет того, что вы пообещаете расп- латиться немедленно. Завтра, например. И под этим предлогом постарайтесь выторговать еще пару тысяч. Если вы уверены в "чистоте" квартиры, можете оставить задаток. Он может колебаться от тысячи долларов до пятидесяти тысяч, в зависимости от стоимости квартиры и от конкретной ситуации. Когда продавец видит живые деньги, он с трудом может отказать вам в чем бы то ни было. Но не стоит забывать о том, что всегда есть вероятность влипнуть в какую-нибудь историю с этой квартирой. Желающих разживиться за ваш счет более чем достаточно, а способов, как это сделать, еще боль- ше. Ведь возможностей проверить квартиру и продавца самостоятельно у вас, как правило, не так уж и много. Тут можно обратиться к риэлтеру. Ему можно поручить проверку и оформление жилья. В результате вы получае- те недорогую квартиру, которую отыскали сами, при этом со всеми возмож- ными гарантиями. Если, конечно, у риэлтера не возникнет желания прибрать вашу квартиру к рукам, предложив хозяину большую цену. А если войдете во вкус, то на перепродаже квартир можно и заработать. При этом совсем нео- бязательно быть профессиональным риэлтером. Был случай, когда маклеру предложили двухкомнатную квартиру в неплохом месте города. Продавец ме- сяц маялся, за 3800$ не мог продать. Маклер купил квартиру за 35000$ (продавец с радостью уступил), а квартира через две недели "ушла" за 40000$. Помните про то, что в цене могут отличаться не только две похожие квартиры. Можно перепродать одну и ту же квартиру. То есть покупаете де- шевую, а продаете по цене чуть выше средней. На этой операции можно за- работать несколько тысяч долларов, причем без особых усилий. В дураках и продавец и покупатель У "авторитетов" давно уже ушли в прошлое дешевые жульничества с на- перстками, картами, ломкой денег и всякой другой мелкой дребеденью. Если и занимается сегодня кто-нибудь подобными глупостями, то только от скуд- ности собственной фантазии. На смену грошовым комбинаторам пришли изощ- ренные мошенники, работающие изобретательно, вдохновенно и по-крупному. И торговля недвижимостью сегодня для них - настоящий Клондайк. Довольно часты случаи, когда обманутыми в результате куплипродажи жилья становятся обе стороны: и продавец, и покупатель. Ни для кого не секрет, что очень часто желающие купить квартиру обращаются к "черным" маклерам, доверяя им больше, чем официальным фирмам. Объясняется все это довольно просто: официальные фирмы берут большой процент от сделки, а "черный" маклер, как правило, обещает за свою работу взять меньше. Одна- ко обещать можно все. Чаще всего посредник надувает продавца и покупателя, используя гене- ральную доверенность. Причем довольно часто владельца квартиры вынуждают поставить свою подпись путем насилия и шантажа. Подписывая этот доку- мент, хозяин квартиры тем самым доверяет вести все операции со своей недвижимостью постороннему лицу. Получив свободу действий, посредник на- ходит покупателя, заключает с ним договор о купле-продаже, получает за нее деньги и исчезает. Позже выясняется, что договор по каким-то причи- нам составлен неправильно и является недействительным. Новый хозяин те- ряет площадь, а ее законным владельцем становится уже известный посред- ник. Поэтому, если при покупке квартиры вы имеете дело не с ее хозяином, а всего лишь с доверенным лицом, не стоит испытывать судьбу. Лучше по- дыскать что-нибудь понадежнее и без доверенных лиц. В дураках продавец Случаи, когда покупатель обманывает продавца, не столь многообразны. Самое простое, что он может сделать, так это подсунуть "куклу" зазевав- шемуся хозяину квартиры. Второй легкий способ мошенничества у нынешних жуликов - полная подделка документов. Хотя они и неплохо защищены, но сделать фальшивый нотариальный договор о купле-продаже дельцам ничего не стоит. Говорят, что полный набор печатей на черном рынке можно купить за 1000 долларов. Третий, не менее распространенный способ надувательства: неполный расчет. Всем известно, что по балансовой стоимости в документах указывается одна цена, а реальная стоимость квартиры иногда в несколько раз превышает ту, что указана в документе. На этом и стараются сыграть наиболее ушлые покупатели, оплачивая только ту сумму, которая стоит в договоре. Некто Н. решил обменять свою квартиру с доплатой на меньшую. По сове- ту коллег обратился к "известным риэлтерам". Правда, "риэлтеры" эти были известны только дружкам Н. - документов Н. не проверял. Обговорили с "риэлтерами" детали сделки, чуть поторговались, сошлись в цене и решили обмыть договоренность. Сколько пили и что - Н. не помнит. Но очнулся он уже в чужой квартире. Вернее, была-то она прежней, родной, в которой пь- янка начиналась, но вот права на квартиру принадлежали уже его собутыль- никам, переселенцам из Азербайджана. Пытался позже Н. отстоять свои пра- ва на нее. Не сумел. Под всеми документами стояла его подпись. Для того, чтобы обезопасить себя от нежелательных ситуаций, лучше все-таки доверять проведение подобных операций с недвижимостью специа- листам, а не случайным людям. Профессионалы, работающие в солидных фир- мах, не только проверяют подлинность всех документов, но и несут в даль- нейшем ответственность - как юридическую, так и финансовую - перед свои- ми клиентами. Конечно, эти услуги оказываются не бесплатно, но зато иск- лючается возможность оказаться без крыши над головой и без денег в кар- мане. Уже проработаны основные принципы ведения дел с недвижимостью, обес- печивающие полную безопасность клиента. Возможно, на первое место следу- ет поставить так называемое правило экслюзива, когда собственник недви- жимого имущества предоставляет на какое-то время (от двух недель до ме- сяца) исключительные права на свою квартиру риэлтору-посреднику. Исклю- чительность ни в коем случае не означает выселения продавца на время подготовки сделки или, допустим, вселения в эту квартиру маклерариэлте- ра. На самом деле эксклюзивность не позволяет продавцу обратиться в нес- колько фирм сразу - только и всего. За предоставление права исключитель- ной продажи квартира заносится в каталог фирмы бесплатно. Фирма и клиент заключают договор на определенный срок. Если за оговоренное время про- давцу не находят устраивающего его покупателя, он имеет право либо снять свою квартиру с торгов в данной фирме и обратиться в другую, либо прод- лить срок действия договора. Опять бесплатно, это же не комиссионный ма- газин, в котором вещь, не нашедшая нового хозяина, подлежит уценке. Ри- элтеры получают вознаграждение в виде процента от суммы состоявшейся сделки. Следовательно, им выгодно, чтобы сделка была удачной и надежной. Работая с клиентами, солидные фирмы стараются объяснить им, что у них есть выбор. Мелкие маклеры обещают провести сделку с нотариальным удос- товерением договора купли-продажи и регистрацией его в установленном за- коном порядке чуть ли не за сутки. Это нереально, хотя и возможно чисто технически. Стремясь выиграть тысячу-другую долларов, люди рискуют поте- рять всю сумму, да к тому же, извините, жизнь. Таких любителей рискнуть ждет, как правило, только длительная нервотрепка, потеря времени, здо- ровья, денег и судебные проволочки. Самое главное, что должен выяснить клиент: будет ли кто-то, кроме не- го и его персонального маклера, знать, когда, где, в какой форме и сколько он получит денег? Ведь случаев, когда к гражданину, продавшему квартиру, очень скоро приходят молодые крепкие рэкетиры и требуют поде- литься прибылью, увы, множество. Или другой денежный нюанс. Вся беда в том, что сделку нужно зарегист- рировать в двух местах. Сначала - у нотариуса, а затем - в департамен

Страницы: 1  - 2  - 3  - 4  - 5  - 6  - 7  - 8  - 9  - 10  - 11  - 12  - 13  - 14  - 15  - 16  -
17  - 18  - 19  - 20  - 21  - 22  - 23  - 24  - 25  - 26  - 27  - 28  - 29  - 30  - 31  - 32  - 33  -
34  - 35  - 36  - 37  - 38  - 39  - 40  - 41  - 42  - 43  - 44  - 45  - 46  - 47  - 48  - 49  - 50  -
51  - 52  - 53  - 54  - 55  - 56  - 57  - 58  - 59  - 60  - 61  - 62  - 63  - 64  - 65  - 66  -


Все книги на данном сайте, являются собственностью его уважаемых авторов и предназначены исключительно для ознакомительных целей. Просматривая или скачивая книгу, Вы обязуетесь в течении суток удалить ее. Если вы желаете чтоб произведение было удалено пишите админитратору