получаете деньги на его покупку.  Деньги при этом выдаются  банками  под
солидное обеспечение - под недвижимость и некоторые ценные бумаги.  Тща-
тельно изучается целевое направление кредита  (не  противоречит  ли  оно
российскому законодательству) и его целесообразность.  А благонадежность
самого клиента проверяет служба экономической безопасности банка.
   Предположим, вы  оформляете  кредит  под  залог недвижимого имущества
(залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами зе-
мельные  участки.  Можно закладывать и приватизированные гаражи,  только
дорогие,  поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не  менее
25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оце-
нивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу
кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процен-
тов от стоимости квартиры.  В установленный срок (6 и  12  месяцев)  вам
придется вернуть и ссуду,  и проценты по кредиту (23-25 процентов).  При
покупке в рассрочку стартовый капитал - 5 тысяч долларов - вы вносите  в
банк, получаете квартиру, купленную дочерней фирмой, и живете в ней, ре-
гулярно выплачивая проценты по ссуде,  а через год  возвращаете  кредит.
Случается,  что клиент не в состоянии вернуть всю сумму кредита вовремя.
В таком случае банк может продлевать сроки договора.  Если же с клиентом
не достигнуто взаимопонимания,  дочерняя фирма в пятидневный срок реали-
зует его имущество.
   Аккуратное внесение денег станет третьей, самой длительной по времени
операцией.  Всю невыплаченную вами сумму вы должны будете вносить ежеме-
сячно равными долями.  Плюс проценты, которые вы должны банку за предос-
тавленный для выкупа квартиры кредит.  Тут,  чем больше срок вы выбрали,
тем меньше платить придется каждый месяц. Но именно поэтому при рассроч-
ке на 10 лет вам сразу нужно оплатить аж 60 процентов стоимости  кварти-
ры. То есть тем, кто хочет платить помалу и долго, придется раскошелить-
ся с самого начала.  Чудес, увы, не бывает. Хотя нет правил без исключе-
ний. Одна московская фирма предоставляет рассрочку на 15 лет под доволь-
но высокий процент,  но зато держит самый низкий в Москве первоначальный
взнос - всего 20% от стоимости квартиры.
   Всегда банковский процент начисляется на сумму остатка,  то есть каж-
дый месяц ваша выплата уменьшается на крохотную величину. Там, где сроки
кредитования маленькие, например, три месяца, требуется только погашение
банковских процентов.  Но сомнительно, имеет ли такая рассрочка хоть ка-
кой-нибудь смысл.  Лучше уж купить квартиру сразу,  собрав за три месяца
все деньги.
   Но, чтобы уж до конца разложить по полочкам все цифры, вернемся к на-
шему примеру. Итак, с суммой 30 тыс. долларов вы обратились в агентство,
и риэлтеры нашли вам квартиру.  Наступает сложный период  ее  тщательной
проверки: соблюдены ли требования закона "О приватизации жилищного фонда
в РФ",  законно ли совершенные сделки по распоряжению квартирой,  нет ли
прав  третьих  лиц на квартиру,  не находится ли она под обязательствами
(залог, например).
   Как только проверка закончена, и, если с данной квартирой все обстоит
благополучно, вас приглашают в банк, где вам открывают счет и вы оплачи-
ваете первый взнос в размере,  допустим,  25%  от стоимости квартиры, то
есть 7,5 тыс.  долларов. В этот же день вы доплачиваете агентству за его
услуги еще 6%  от стоимости квартиры,  то есть 1800 долларов, и квартира
оформляется в собственность компании-гаранта или дочерней  фирмы  банка.
За  то,  что компания-гарант берет на себя всю ответственность за данную
сделку, вы платите ей 2 процента от суммы кредита, то есть 450 долларов.
   Теперь вы можете въезжать в квартиру и отмечать новоселье. Банк пере-
водит оставшиеся 75 процентов на ваш счет,  и с него деньги уходят  про-
давцу квартиры. На сумму кредита вам начисляются 30 процентов годовых, и
вы вносите деньги на открытый вам в банке счет равными долями  ежемесяч-
но.  В нашем случае это будет 2438 долларов (при кредите на год).  После
внесения последнего взноса квартира в течение 3 банковских дней  перехо-
дит в вашу собственность.
   По мнению специалистов,  самый выгодный срок рассрочки - от 9 месяцев
до полутора лет.
   Как мы уже говорили,  не все фирмы работают по одной системе. Поэтому
в фирме,  где существуют другие условия - например, рассрочку предостав-
ляют на срок от 3 месяцев до 5 лет,  процент по кредитам берут от 25  до
35 процентов, свои услуги оценивают от 7 до 11 процентов от суммы креди-
та, - картина будет иной.
   Квартира ценой в 60 тысяч долларов.  Кредит на два года. Первый взнос
21 тысяча 780 долларов. Первый месяц надо будет внести 2 тысячи 818 дол-
ларов, второй месяц - 2773, третий - 2729. Последний, двадцать четвертый
месяц выплаты - 1704 доллара.
   Есть другие интересные варианты.  Например,  одна фирма при рассрочке
на 3 года обеспечивает рублевый кредит под 135  процентов.  Кроме  риэл-
торских фирм,  рассрочку осваивают фирмы строительные.  По крайней мере,
они сами так считают.
   Как вы понимаете,  на этом пути, усеянном долларами, вас может поджи-
дать масса неприятностей. Самая банальная, но самая серьезная - у вас не
будет  необходимой суммы к назначенному дню.  Весьма прискорбно.  Макси-
мальный срок, который вам дадут для собирания долларов по друзьям и зна-
комым - две недели, минимальный - пять дней. Кроме того, за каждый прос-
роченный банковский день придется заплатить пеню - как минимум 1 процент
от суммы задержанного платежа. В случае, если вы так и не заплатили, до-
говор об аренде расторгается в одностороннем порядке. Вы лишаетесь квар-
тиры,  где  имели счастье жить уже какое-то время и по наивности считать
ее своей, первоначального взноса и банковских процентов. То есть обратно
вы получаете почти все деньги, которые платили каждый месяц в счет пога-
шения кредита.
   Вот поэтому ни в коем случае не продавайте собственные квартиры, если
у вас нет другого жилья.  Конечно,  на первоначальный взнос этого вполне
хватит. И даже несколько месяцев вы без труда будете вносить нужные сум-
мы,  проживая в новой просторной квартире.  Потом вы перейдете на личные
сбережения. Потом вам начнут сниться кошмары. Потом подорожает хлеб, ко-
торый к той поре станет основным продуктом вашего питания. Исход печаль-
ный: вы голый, босой и полусумасшедший - на улице.
   То, что предлагают строители, не рассрочка. Или даже рассрочка наобо-
рот. Не вас кредитуют, а вы своими деньгами кредитуете строительство но-
вых домов,  в квартиру въезжаете, только когда заплачено за 70 процентов
ее площади,  стоимость квадратного метра, между тем, меняется каждый ме-
сяц.  Такая схема имеет право на существование,  но к рассрочке никакого
отношения не имеет.
   Использовать этот вариант как обмен через куплю-продажу меньшей квар-
тиры на большую нельзя. Понадобятся еще и ваши деньги, и немалые. Только
в том случае,  если вы имеете постоянный, а еще лучше - постоянно расту-
щий  доход,  вы  можете  всерьез рассчитывать на этот способ прирастания
квадратных метров на душу населения вашей семьи.  Посмотрите еще раз  на
примерные расчеты.
   Рассрочка - это, конечно, шаг к людям, чьи доходы в нормальной стране
назывались бы средними. Но у нас назвать их таковыми просто кощунство, И
прежде,  чем покупать квартиру в рассрочку, купите калькулятор и примите
холодный душ.
   Самая последняя и  поэтому  самая  радостная  -  четвертая  операция.
Оформление договора купли-продажи.  Выплатив всю сумму кредита,  погасив
все банковские проценты по этому кредиту,  вы  оформляете  договор  куп-
ли-продажи с юридическим лицом, у которого вы арендуете квартиру.
   И в этот день все, абсолютно все, будут завидовать вам. И мы тоже.

                                 Обмен

   Нет ничего невозможного,  и,  обладая некоторыми познаниями в области
расселения коммуналок, можно попытаться "провернуть" такую сделку самос-
тоятельно.  Мы же, со своей стороны, попытаемся предложить несколько на-
путственных советов тем, кто намерен попробовать свои силы в этом деле.
   Любое дело,  в том числе и расселение коммунальной квартиры,  надо  с
чего-то  начинать.  Запаситесь терпением,  временем и обаянием - все эти
качества вам понадобятся в дальнейшем - и включайтесь в процесс.
   Следующим этапом вашей программы станет общение с самими коммунальщи-
ками (вот где без терпения и обаяния не обойтись).  Прежде всего, поста-
райтесь  прояснить,  кого  бы в вашем лице хотели увидеть коммунальщики:
представителя фирмы или частное лицо.  Здесь советовать ничего невозмож-
но,  поскольку бывает и так и сяк, но можно схитрить, заслав сначала ко-
го-нибудь из знакомых "прощупать почву" на этот момент.
   Впереди длительная  беседа с жителями квартиры,  в ходе которой можно
понять,  насколько соседи надоели друг другу и чего бы они хотели  иметь
за свои хоромы.  Соглашайтесь сразу на все,  а уже потом,  по ходу дела,
эти требования можно будет и скорректировать.
   Прояснив ситуацию с этой стороны, лучше заключить с каждым коммуналь-
щиком договор,  в котором максимально четко формулируются все требования
сторон  и  возможные суммы доплат.  Договоры стоит заверить у нотариуса.
Вообще-то, взявшись за это нелегкое дело, обзаведитесь знакомым нотариу-
сом - он вам еще не раз пригодится.
   Теперь, когда вы имеете первые результаты, будьте внимательны и осто-
рожны:  начинаются  этапы,  связанные  с деньгами и выполнением взаимных
обязательств. Поэтому все паспорта жителей коммуналки, а также генераль-
ные  доверенности от них должны быть в дальнейшем у вас.  Это станет га-
рантией того,  что коммунальщики параллельно не будут вести никаких дру-
гих переговоров о своем расселении.
   И чем меньше они будут общаться между собой на этом этапе,  тем лучше
- всей информацией имеет смысл владеть только вам. Кого отселить первым,
решать тоже вам:  то ли самого сговорчивого,  то ли строптивого - это по
ситуации.
   Кстати, вы можете включить в сделку свою собственную квартиру,  и это
будет  заметной  экономией средств.  Но прежде всего вам следует позабо-
титься о приватизации коммунальной  квартиры.  Делается  это  достаточно
просто и быстро с помощью фирмпосредников.
   Подбирая квартиры под расселение,  не предлагайте самых дорогих вари-
антов своим клиентам - не стоит так сразу приучать их к роскоши. В конце
концов,  найдутся варианты, которые будут устраивать и вас, и владельцев
коммунальных комнат.  Для этого стоит почаще читать объявления о продаже
квартир во всех мыслимых и немыслимых источниках информации, нелишне ос-
тавить заявки и в нескольких риэлторских фирмах.
   Приобретенные для расселения квартиры лучше  запишите  на  себя,  так
спокойнее,  и  начните  с  документов.  Для похода к нотариусу,  где вам
предстоит оформить договор мены,  потребуется несколько документов:  все
паспорта,  свидетельство  на право собственности,  договор передачи (эти
бумаги выдавались при приватизации коммунальной  квартиры),  справка  из
БТИ по форме 11а, справка из РЭУ об отсутствии задолженностей за кварти-
ру,  выписка из домовой книги и разрешение исполкома в  случае,  если  в
квартире есть несовершеннолетние дети. К нотариусу надо идти всем участ-
никам сделки.  Заплатив налог в размере  3-4%  от  балансовой  стоимости
квартиры  (налог  взимается  с самой дорогой квартиры,  а выявляется она
так:  на одной чаше весов балансовая стоимость всех квартир,  предназна-
ченных под расселение,  на другой - стоимость коммунальной квартиры. Что
перетянет, с того и налог платить), вы оформляете договор мены.
   Учтите, этот  документ  для  вас крайне важен,  поэтому не поленитесь
проверить правильность его заполнения: адреса, фамилии - все должно быть
указано точно.  Договоры заполняются по числу участников сделки (сколько
семей вы расселяете,  столько договоров) и еще одну копию надо иметь для
регистрации договора в Мосприватизации.  Все эти экземпляры договоров, а
заодно и паспорта участников сделки должны остаться у вас,  поскольку вы
можете быть уверены только в себе.
   Всей компанией вам теперь надо отправляться в Мосприватизацию  -  там
регистрируется договор мены.  Эта услуга стоит 5,2 тысячи рублей, а вре-
мени вы убьете на регистрацию часа два.  При регистрации  договора  мены
проверьте,  какой экземпляр у кого на руках: каждый участник сделки дол-
жен получить экземпляр, на котором стоит именно его фамилия.
   Но и после этого рано радоваться:  вам еще предстоит выписать соседей
из расселенной квартиры - они ведь еще прописаны там, поэтому не теряйте
бдительности. Для выписки вновь нужны справки и документы.
   Вам надо оформить справку по форме 15 в том РЭУ,  куда предстоит про-
писать  коммунальщика.  Для этого туда предоставляется заявление на про-
писку, копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги с ново-
го и старого адресов. На справке должна стоять подпись начальника РЭУ. С
этой бумагой отправляйтесь в паспортный  стол  милиции,  куда  предстоит
прописать жильцов коммунальной квартиры,  и поставьте печать. Там вы за-
одно получите и разрешение на прописку.  С оформленной справкой  возвра-
щайтесь в родной РЭУ коммунальщиков и приступайте к их выписке.
   Проведя всю эту операцию,  постарайтесь побыстрее сплавить бывших со-
седей в новые квартиры,  это позволит избежать непредвиденных ситуаций и
неприятностей.
   Теперь, пожалуй, надо считать процесс законченным, и можно поздравить
друг друга и вытереть пот со лба.  Согласитесь, хоть хитростей и не мно-
го,  трудностей было предостаточно:  могли ведь и попросить побольше или
на самом интересном месте отказаться.  Слава Богу, этого не случилось, а
вы  и квартиру сами себе сотворили и сэкономили тысяч 30-50 долларов.  А
вот если гладко прошло далеко не все,  и вы  обнаружили,  например,  что
квартиры  под  расселение  уже куплены и даже ктото уже въехал в одну из
них, а остальные заколебались, тогда что?
   Именно этот  случай  и является самым тяжелым.  Потенциальная возмож-
ность такого развития событий заставляет многих прибегать к услугам  ри-
элторских фирм.  Если это все-таки произошло,  можно посоветовать одно -
ни в коем случае не показывать вида,  что вы увязли. Начинайте давить: у
вас же на руках договор о взаимных обязательствах.  Требуют новых сумм -
не соглашайтесь,  если вы сдадитесь,  требования будут увеличиваться  до
бесконечности.  Не  оставляйте своих подопечных ни на минуту и начинайте
ремонт в уже почти вашей квартире.
   В конце концов обратитесь в солидное агентство безопасности,  но ни в
коем случае не в суд (этот договор, надо сказать, для суда не документ).
Рассказывая о сложностях этого процесса,  мы надеемся,  что вы правильно
рассчитаете свои силы.  Если же вы в них не уверены, оставьте эту идею и
обратитесь  к  риэлторским фирмам - они проведут расселение быстро и без
значительных усилий с вашей стороны.
   Естественно, деньги,  конечно,  будут уже другие.  Правда,  и на этом
можно сэкономить,  например,  согласившись  стать  первым  собственником
квартиры в еще не расселенном подъезде.  Тогда за те неудобства, которые
вам,  возможно, придется испытывать, фирма снизит стоимость расселения с
2 тысяч долларов до 1,3- 1,5 тысяч.
   И все же хочется остеречь.  Очень часто те, кто приобретает (по дого-
вору мены или куплипродажи) коммунальные площади, нарываются на жуликов.
Но как понять,  что вас считают за "лоха" и  собираются  обвести  вокруг
пальца?
   Нередко мошенники предлагают к продаже или к обмену одну приватизиро-
ванную комнату.  Поинтересуйтесь у соседей, приватизирована ли вся квар-
тира. Если нет - вас хотят надуть!
   По существующему  законодательству  особенности сделок с коммуналками
связаны с тем,  что квартира принадлежит нескольким хозяевам, которые не
могут распоряжаться своей площадью независимо. Именно поэтому приватизи-
ровать можно только всю квартиру целиком. Стать собственником одной ком-
наты при нежелании соседей приватизировать свои невозможно.
   Но возможно, в скором времени будет принято законодательство, которое
даст право жильцу коммунальной комнаты приватизировать свою площадь, да-
же если его соседи не хотят становиться собственниками.  Без этого, счи-
тают они, проблема коммуналок еще долго не будет решена окончательно.

                             Строительство

   Даже если  поверхностно  просмотреть рекламные страницы газет,  можно
сделать вывод: строительных фирм и компаний, привлекающих частных инвес-
торов для возведения жилых площадей, довольно-таки прибавилось. В тех же
самых рекламах выгоды долевого строительства подаются в  самых  радужных
тонах.  Дескать,  и  квадратный  метр жилплощади гораздо дешевле,  и все
деньги за квартиру платить сразу не нужно, и дом будет находиться в чис-
той экологической зоне и... нередко доверчивый частный инвестор или пол-
ностью остается с носом или вынужден выкладывать добавочную сумму, в ре-
зультате  чего  новостройка оказывается по стоимости если не одинаковой,
то дороже квартиры рыночной.
   В первом  случае  в  дураках оказались клиенты кооператива "Сантана".
Под строительство квартир в 1991-1992 гг. кооперативом было собрано нес-
колько  миллионов  рублей.  Квартиры так и не были построены.  С помощью
юристов фирмы "Адвокат потребителя" по суду дела у кооператива были  вы-
играны.  Итоговые суммы взыскания составили несколько десятков миллионов
рублей, но кооператив прекратил свое существование. Куда делись миллионы
клиентов "Сантаны", остается только догадываться. Во втором случае можно
привести пример незатейливого мошенничества фирмы "Северное  товарищест-
во".  В  метро  были расклеены рекламные листки с предложениями получить
квартиру за 300 долларов (его сняли,  когда подобное  предложение  стало
выглядеть  уже совсем смешным).  Но ни один вкладчик не получил квартиры
без весьма существенной доплаты,  сопоставимой с сегодняшней  стоимостью
жилья.  По поводу чего в суде слушался ряд дел, где представителями ист-
цов выступал юрист фирмы "Адвокат потребителя".  Единственное,  что уда-
лось  сделать  -  получить от фирмы 8000000 руб.  (на мебельный гарнитур
хватит).  А через какое-то время в метро снова появилась  новая  реклама
"Северного товарищества" - прекрасные квартиры за 25% цены. Опять расчет
брался на того, у кого много лишних денег.
   Можно взять и фирму "Сатар", которая обещала вселить желающих в "поч-
ти готовые дома" по цене 190-350$ за квадратный метр. Но, собрав деньги,
исчезла. Другие фирмы, околпачивающие своих клиентов, по-прежнему обеща-
ют квартирный рай,  тыкая пальцем в котлованы  под  фундамент,  поросшие
многолетней травой.  И все не забывают пожаловаться на дорожающее строи-
тельство и новые налоги.
   Впрочем, не  только  толстосумы клюют на подобную рекламу и "выгодные
предложения".  Некоторые вносят в долевое строительство последние сбере-
жения,  накопленные годами. И когда фирма заставляет доплачивать, они не
только не могут этого сделать,  но и из-за драконовских  условий  теряют
часть своего собственного.
   Приблизительно такие монологи можно услышать  от  некогда  счастливых
людей,  намеревавшихся получить новую квартиру: "С прошлого года я прак-
тически оплатил стоимость обещанной мне  квартиры  по  1030$  за  каждый
квадратный метр.  Знаете, по родственникам и знакомым собирал нехватку к
основной сумме. А сегодня мне говорят, чтобы доплатил еще 12000$. Видите
ли,  добавился какой-то спецналог и налог на добавочную стоимость. А где
мне взять такие деньги?  Машины и дачи,  чтобы продать, у меня нет. Зна-
чит,  плакала моя новая жилплощадь.  Но и это еще не все. Благо бы полу-
чить всю сумму,  которую внес. Так нет. Фирма меня к тому же штрафует. В
договоре записано, что за каждый просроченный день внесения денег взима-
ется полпроцента от всей суммы строительства.  Обещанные 12%  годовых за
внесенную  мной сумму фирма оплачивать о