те
муниципального жилья.
   Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует по-
купатель.  Квартира накануне может быть уже продана или передана в залог
(это можно выяснить только в департаменте, где в ожидании томятся десят-
ки  желающих  зарегистрировать  сделку - без очереди сюда проникают лишь
посланники риэлторских фирм).  В этом случае оставшийся без денег клиент
фактически не имеет прав на купленную жилплощадь.
   Если же передать деньги в департаменте (т. е. после нотариального за-
верения),  рискует продавец. Нотариально оформленный договор сам по себе
уже является документом,  по которому можно зарегистрировать права собс-
твенности. Покупатель, получивший подпись нотариуса, в принципе, может и
вовсе не платить за квартиру.
   Поэтому партнеры  как  бы заранее вынуждены относиться друг к другу с
подозрением.  Сделки же проходят в напряженном наблюдении сторон за тем,
чтобы  автомобиль партнера не сорвался с места с документами или с день-
гами. Хорошо еще, если эта миссия возложена на кого-нибудь из специалис-
тов.
   Впрочем, вы можете обратиться в одну из риэлторских  компаний,  кото-
рые, оставив у себя деньги, проконтролируют сделку от начала до конца. В
разных конторах их стоимость варьируется от 5 до 10%  от цены  (сюда  же
входят посреднические за поиск квартиры).
   Но можно обратиться и к услугам какого-нибудь банка.  При его посред-
ничестве  механизм  заключения сделки будет выглядеть следующим образом.
Перед тем, как отправиться к нотариусу, покупатель откроет в банке депо-
зитный счет, о чем и получит специальное извещение с печатью и подписями
руководителей банка. При оформлении сделки у нотариуса извещение переда-
ется  продавцу,  поэтому деньги забрать обратно покупатель уже не сможет
(точнее, это может произойти, но только в том случае, если сделка по ка-
ким-либо причинам не будет зарегистрирована в департаменте муниципально-
го жилья).
   Продавец же получает доступ к депозитному счету только при предъявле-
нии документов о том, что сделка состоялась и права собственности нового
владельца зарегистрированы официально. Вся услуга может обойтись покупа-
телю квартиры всего лишь в 100 долларов США (в зависимости  от  расценок
того или иного банка).
   Еще раз стоит заметить,  что обращаться при купле-продаже нужно не  в
первую попавшуюся в рекламном объявлении,  а в почтенную,  уже известную
контору. Дело в том, что некоторые фирмы создаются под одну-единственную
сделку.  Как это происходит? Очень просто. Например, желающий приобрести
квартиру видит в газете объявление о продаже дешевых квартир и едет  ту-
да.  Агентство это состоит, как правило, из двух-трех человек. Офис рас-
полагается в обыкновенной квартире. Покупателю говорят, что есть кварти-
ра, которая стоит, допустим, около 10 тысяч долларов и срочно продается.
Покупатель удивляется:  мол,  и цен-то таких не бывает. Сидящий напротив
представитель  восточной  национальности  говорит,  что бывает.  Давайте
деньги,  и мы все устроим. Подписали договор, а на следующий день, когда
довольный  покупатель приехал дооформить сделку,  то в "офисе" никого не
оказалось. Выяснилось, что "офис" был сдан на несколько дней.
   Сегодня, помимо  действительно солидных организаций,  с которых госу-
дарство берет бешеные налоги за продажу квартир, и которые перекладывают
эти налоги на покупателей,  образовалась масса мелких контор,  регулярно
дающих в газетах объявления о том,  что "организация покупает и  продает
квартиры без всяких налогов". И легковерные люди, пытаясь обойти налоги,
клюют на эту удочку разных проходимцев.
   Некоторые фирмы, не мудрствуя лукаво, занимаются тем, что делают свой
мелкий бизнес только на просмотрах квартир.  Клиент платит от 10  до  20
долларов, после чего его отвозят на место. Даже если покупатель и "запа-
дает" на предложенный ему вариант,  квартиры ему  не  видать  как  своих
ушей. "Фирмами" сначала затягивают время, а затем сообщают, что квартира
"ушла", или заламывают такую цену, от которой шарахается уже сам покупа-
тель. Отданные за просмотр 20 баксов оседают на счете фирмы. Бывают слу-
чаи,  когда продают квартиру,  из которой не выписался кто-то из прежних
жильцов.
   А бывает и так.  К владельцу не приватизированной  квартиры,  которых
по-прежнему достаточно много,  приходят люди с предложением на очень вы-
годных условиях взять в аренду так понравившуюся им квартиру,  например,
на полгода по очень высокой цене. Для профессионала это уже подозритель-
но.  Для обывателя - заманчиво. Причем, заключается договор, и деньги за
полгода выплачиваются сразу.  Проявляя "заботу о спокойствии и драгоцен-
ном времени хозяина",  его просят (доброжелательно и корректно) дать  на
время  регистрации  договора  аренды квартиры в ЖЭКе и паспорт.  Получив
деньги,  он паспорт-то, конечно даст! Ведь он не может предположить, что
заранее подобран похожий на него человек,  который с подлинным паспортом
приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.
   Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судь-
бой квартиры,  а другой,  ничего не подозревающий гражданин, эту жилпло-
щадь покупает (точнее - оплачивает ее стоимость) и чувствует себя, впол-
не закономерно, ее хозяином. Через полгода, по истечении "срока действия
договора аренды", появляется настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защи-
щать его права,  и квартиру,  может быть,  возвратят. А что делать тому,
кто ее купил?
   Так однажды было,  когда одна покупательница обратила внимание, что у
женщины, якобы продававшей свою квартиру, что-то не в порядке с фотогра-
фией на паспорте:  на предыдущей фотографии лицо чистое,  а на последней
по счету - родинка на щеке.  Этот, казалось бы, пустяк заставил ее обра-
титься в милицию. В результате выяснилось, что истинная владелица прода-
ваемой квартиры утоплена, а от ее имени действует небрежно загримирован-
ный двойник.
   Был случай,  когда одна женщина пострадала,  меняя путем продажи свое
жилье в центре на квартиру с большим метражом.  Женщина решила  действо-
вать  самостоятельно и через рекламную газету нашла объявление о продаю-
щейся квартире. Созвонилась, поехала. Ее встретили лица кавказской наци-
ональности.  Это  ее  не насторожило,  ведь приняли хорошо и обещали все
формальности закончить к завтрашнему дню,  а пока - всего лишь  оплатить
половину стоимости. Она оставила деньги, а когда на другой день пришла с
мужем получать ордер и отдать вторую часть денег,  то никаких  продавцов
не обнаружила. Впоследствии выяснилось, что аферисты снимали квартиру, а
выдавали себя за владельцев.
   Случай, который  можно  было бы занести в разряд комических,  если бы
это не была серьезная квартирная афера,  произошел с участием украинских
гастролеров. (Вообще к местным аферистам время от времени присоединяются
то их чеченские, то азербайджанские, то цыганские коллеги).
   Покупая жилье в Москве,  не мешало бы ориентироваться в городской ге-
ографии, а то находятся желающие выкинуть с простаками злую, хотя и ост-
роумную  шутку.  Обещали человеку недорого продать квартиру в центре,  в
районе Ленинского проспекта. Расписали достоинства дома и квартиры и по-
везли "на Ленинский проспект",  а на самом деле...  в далекое Выхино. На
угловом доме рядом с настоящей табличкой они вывешивают фальшивую о буд-
то бы близком Ленинском проспекте, до которого на самом деле - час езды.
После совершения сделки табличку снимают. И сделка вроде бы законная, за
исключением  маленькой  детали  -  покупатель приобрел квартиру вовсе не
там, где хотел.
   Или такой способ жульничества посредством чужого паспорта.  Махинатор
находит бомжа или пьяницу.  "Уговорив" с ним бутылочку-другую,  "друзья"
мирно расстаются.  Но поить "на халяву" бомжа, естественно, никто не бу-
дет,  поэтому в качестве компенсации дельцы обычно прихватывают его пас-
порт.  Дальнейшее,  как говорится, дело техники. Найти за хорошие деньги
классного гримера не составит большого труда.
   В идеальном варианте контора,  взявшая на себя посреднические услуги,
обязана провести сделку юридически чисто,  без дальнейших  нежелательных
последствий  для покупателя и продавца.  Должны быть проверены все доку-
менты,  дающие право на недвижимость,  и отслежены моменты,  связанные с
постоянной  и временной пропиской проживающих в квартире жильцов.  Также
должен быть проверен документ,  подтверждающий право на продажу квартиры
данным лицом.
   К сожалению,  многие фирмы,  связанные с этим бизнесом,  не утруждают
себя этими хлопотами и берут со своих клиентов где-то по 2 тысячи долла-
ров только за знакомство сторон между собой и за  оформление  купчей  на
квартиру.  В результате и возникают случаи, когда вдруг после сделки по-
является нежданный человек,  имеющий полное право на уже проданную  пло-
щадь. В итоге новые хозяева остаются не только в шоке, но и без денег, и
без квартиры.  Причем посредническая фирма никакой  юридической  ответс-
твенности в данном случае не несет,  и дай Бог,  если она отдаст постра-
давшим те деньги,  которые были взяты за посредничество. Но самым страш-
ным ударом для покупателя является то, что его просто "кидают".
   Одним из самых распространенных  вариантов  подобного  надувательства
является вариант с нотариусом. Каждая квартирная фирма для оперативности
ведения сделок имеет своего нотариуса,  который заверяет своими печатями
все необходимые при перепродаже квартир документы.  Иметь своих нотариу-
сов стало настолько привычным явлением для наших граждан,  что люди  со-
вершенно не задумываются о том, что нотариус может быть и не нотариусом.
Что, собственно, довольно часто и происходит. Для того, чтобы не попасть
впросак,  необходимо при сделке проверить документы и лицензию,  которую
должен иметь каждый нотариус.  Не помешает и телефонный звонок в нотари-
альную контору, где вам подтвердят полномочия данного нотариуса.
   В противном случае у вас могут быть на руках все бумаги со всеми  пе-
чатями,  но никакой юридической силы они иметь не будут. Один такой слу-
чай.  Когда клиент приехал с деньгами в офис для оформления  договора  о
куплепродаже, в кабинет вошла девушка, которую и представили как нотари-
уса.  Она поставила две печати на  документы,  и  счастливый  обладатель
квартиры отправился отмечать новоселье.  Но в новую квартиру он так и не
попал,  а посредническая фирма вместе с деньгами в тот же день исчезла в
неизвестном направлении.
   Итак, подведем итоги.  Каких правил купли-продажи нужно придерживать-
ся, чтобы не остаться в дураках?
   Первое. Безопаснее продавать жилье через риэлторские  фирмы,  имеющие
государственные лицензии на занятие подобного рода деятельностью. Прода-
дите дешевле, но так надежнее. А в принципе, перед тем, как начать дело,
откройте газету,  и не одну,  и поймете,  что сколько стоит. Будет легче
ориентироваться, и вас будет не так просто надуть.
   Второе. Ни  в  коем случае не пользуйтесь услугами случайных знакомых
или "левых" фирм, почти наверняка нарветесь на мошенников. Если обратив-
шийся к вам маклер представляется от имени риэлтерской фирмы, не полени-
тесь выяснить, так ли это в действительности, Узнайте все, что можете, о
фирме  - сколько лет она работает на рынке,  есть ли у нее лицензия и т.
д.
   Третье. Обязательно  очень тщательно проверяйте у покупателя докумен-
ты.  Будьте внимательными, когда осматриваете свои будущие хоромы: быва-
ет, что номер дома и квартиры в бумагах и в действительности не совпада-
ют...
   Четвертое. Ни  в  коем случае не совершайте сделку с квартирой втайне
от родственников.  Наоборот,  чем больше родных и близких будут об  этом
знать, тем вам спокойнее. Познакомьте покупателя с ними.
   Пятое. Если покупатель предложит вам,  не торгуясь,  большую сумму за
жилье - будьте настороже. На переговоры обязательно пригласите знакомых.
Если частный маклер или представитель  агентства  в  первую  же  встречу
предлагают вам на их или вашей машине поехать смотреть квартиру, откажи-
тесь немедленно, как бы вам ни было это удобно. Возьмите адрес и езжайте
своим ходом. Но никогда - в одиночку.
   Шестое. Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожи-
лые,  больные и т.  п., проживающие в своих квартирах одни, помните, что
рано или поздно они попадут в поле зрения преступников,  поэтому делайте
соответствующие выводы.
   Седьмое. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньга-
ми, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке. Если расчет идет на-
личными, то позаботьтесь о надежной подстраховке.
   Восьмое. Хорошо бы справиться о полномочиях нотариуса,  к которому вы
обратились за услугами.
   Девятое. Проверьте,  указаны ли сроки выписки в нотариальном договоре
купли-продажи.  Не отдавайте никому в руки до самого последнего  момента
завершения  сделки оригиналы приватизационных документов,  а также - без
надлежащего оформления - деньги.
   Десятое. Также следует поинтересоваться, оплачены ли продавцом комму-
нальные платежи и телефон.  При этом вы можете  потребовать,  чтобы  вам
предоставили возможность посещать паспортные службы и другие официальные
учреждения вместе с продавцом и представителям агентства. В случае отка-
за стоит обратиться в другую фирму.
   Одиннадцатое. Если вас все устроило,  желательно внести залог как га-
рантию  того,  что  эта квартира будет продана именно вам.  Сумма залога
обычно составляет 10 процентов от стоимости квартиры.
   Двенадцатое. Подписывая договоры, убедитесь, что ваши требования чет-
ко изложены.  Не забывайте, что после подписания документов ничего изме-
нить уже нельзя, поэтому внимательно изучите те разделы, где говорится о
ваших обязанностях.
   Тринадцатое. В надежном агентстве вам предоставят возможность страхо-
вания титула,  то есть страхования от событий,  произошедших в  прошлом,
последствия  которых  могут отразиться в будущем.  Обычно это называется
страхованием сделки купли-продажи. Данная процедура позволит вам рассчи-
тывать  на  возмещение  понесенных убытков в случае расторжения договора
купли-продажи судом.
   Четырнадцатое. Не  продавайте  квартиру  в  рассрочку.  Даже если ваш
партнер честен,  жизнь есть жизнь:  как и с каждым из нас,  с ним  может
случиться все,  что угодно; неожиданно могут измениться и его финансовые
обстоятельства.
   Пятнадцатое. И последнее.  Будьте хитрыми, но не перехитрите сами се-
бя.

                       Покупка квартиры в кредит

   Весь мир уже десятилетия живет в кредит,  покупает  в  кредит,  берет
кредиты,  отдает  их,  опять берет и не испытывает никакого страха перед
подобной системой.  Не пугают проценты, под которые выдается кредит, так
как свободные средства всегда можно пустить в оборот,  что и позволяет с
лихвой отдать потом проценты.  Была бы только возможность получить  этот
кредит и гарантии его выплаты.
   Накопленный опыт работы на рынке недвижимости позволил некоторым сто-
личным  агентствам недвижимости разработать очень гибкую систему продажи
квартир в кредит. Кроме агентства недвижимости, в данной схеме принимают
участие банк, предоставляющий кредит, и финансовая компания-гарант, выс-
тупающая как поручитель этой сделки.
   Но начнем с того, что со стартовым капиталом меньше 20 тысяч долларов
квартиру вы не купите даже в рассрочку.  Не обольщайтесь почерпнутыми из
газет  сведениями.  Сезонные  колебания в стоимости квартир процентов на
10, снижение стоимости плохих квартир, тенденции медленного роста цен на
хорошие  - все это происходит на фоне изначально безумных цен.  Легче ли
вам от того,  что квартира в центре вместо 100 тысяч долларов будет сто-
ить 90 тысяч? Так что, все эти колебания и снижения только и помогут но-
воиспеченному хозяину выкроить деньги на скромное новоселье. Кроме того,
не  забывайте  - суть рассрочки в том,  что,  постепенно внося деньги на
протяжении нескольких лет,  на круг вы платите за квартиру  больше,  чем
она обошлась бы,  купи вы ее сразу. То есть вопрос, а не накопить ли всю
необходимую сумму самому,  будет терзать светлые умы. Например, квартира
за 60 тысяч долларов, купленная в рассрочку, в итоге обойдется вам около
70-80 тысяч долларов (у каждой фирмы свои условия).  При условии, что вы
будете платить деньги исправно каждый месяц, не налетите на какой-нибудь
штраф и,  тем более,  не лишитесь квартиры из-за несвоевременных выплат.
Видимо,  рыночная цена вашей квартиры в то время,  через два года, будет
больше,  но поручиться за это никто не сможет.  Зато, накапливая деньги,
вы остаетесь сами себе хозяином,  не связанным никакими обязательствами.
Как накопите, так и купите. В любом случае, помните - риэлторские фирмы,
которые  торгуют  квартирами в рассрочку,  обязаны иметь лицензию прави-
тельства Москвы на проведение операций с недвижимостью,  самые щепетиль-
ные  норовят  указать ее номер в любом рекламном объявлении как знак ка-
чества и законопослушания. Кроме того, все серьезные фирмы состоят или в
Российской гильдии,  или в Московской ассоциации риэлтеров. У Московской
ассоциации,  например,  есть даже "телефон доверия" для тех,  кто  решил
воспользоваться услугами риэлтеров. Но навести справки, числится ли сре-
ди их коллег такая-то фирма, нелишне.
   Крупные риэлторские фирмы освоили рассрочку только в 1994 году. Имен-
но тогда один из крупнейших столичных банков предложил стройную  систему
рассрочки.  Все солидные фирмы предпочитают работать именно по этой сис-
теме.  Поэтому разница может быть в начальной цене квартиры и в комисси-
онных,  которые  берет  себе фирма за предпродажную готовность квартиры,
юридическую проверку ее "чистоты" и за указание верного пути к  рассроч-
ке.
   В Москве при покупке квартиры можно получить рассрочку от 1 месяца до
10  лет.  Квартиру  для покупки вы можете приглядеть сами или воспользо-
ваться банком данных той риэлторской фирмы,  куда вы обратились.  Напри-
мер,  вы решили купить в кредит квартиру стоимостью,  допустим, 30 тысяч
долларов.  Вы заключаете с агентством договор-поручение на поиск кварти-
ры.  За эту услугу при заключении договора платите 2% от стоимости квар-
тиры,  в нашем случае 600 долларов.  Фирма подбирает для вас жилплощадь.
Это занимает от 3 дней до 1,5 месяцев,  в зависимости от сложности зака-
за.  Только учтите, что на квартиру в хрущобе или старом сталинском доме
рассрочку больше, чем на два года, вам не получить. На квартиру в старом
доме,  где только что был капремонт,  рассрочку дадут максимум на 5 лет.
Получить  рассрочку  на квартиры в Подмосковье гораздо сложнее,  хотя на
рынке есть фирмы, прелагающие в рассрочку коттеджи.
   В сделке  участвуют:  вы как будущий владелец,  риэлторская фирма как
продавец,  некое юридическое лицо как  покупатель  и  собственник  вашей
квартиры до того момента,  пока вы не выплатите всю стоимость квартиры и
проценты по кредиту.
   Первая операция - заключение договора аренды с правом выкупа Заключа-
ется в день внесения вами первоначального взноса  -  обычно  30%  -  при
рассрочке в пять лет,  и 60% - при рассрочке в десять лет. Сделав первый
взнос,  вы вселяетесь в квартиру. В арендуемой квартире можно жить и без
прописки.  Договор аренды заключается не с тем человеком, которому квар-
тира принадлежала раньше, а с дочерней фирмой банка, который дает в кре-
дит недостающую для покупки квартиры сумму.  То есть квартира сразу куп-
лена,  но пока еще не вами.  Фирма нужна для того,  чтобы было  на  кого
оформить квартиру на срок рассрочки.
   Вторая операция - заключение кредитного договора То  есть  оформление
на ваше имя банковского кредита.  После этого в вашей жизни появится од-
на, но пламенная страсть - каждый месяц в означенное время вносить опре-
деленные  суммы  в  долларах в кассу.  Обычно банки предлагают две формы
кредита - под залог или в рассрочку.  Сущность их практически одинакова,
только в первом случае вы являетесь собственником имущества, а во втором