ок с ним.
2. О предмете договора купли-продажи жилых помещений см. также ст.558 и коммент. к ней.
3. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным.

Комментарий к статье 555 ГК РФ

1. Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно абз.1 п.1 ст.424 ГК, цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.
2. Коммент. статья устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.
Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если он продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (см. ст.552 и коммент. к ней), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.
Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
3. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п.3 ст.424 ГК, применению не подлежит.
4. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Комментарий к статье 556 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости. Исполнение состоит из двух юридически значимых действий: а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручения имущества покупателю. В соответствии со ст.224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица.
Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи. Например, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условие о том, что недвижимость переходит в момент фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица. Или, наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора.
2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п.2 ст.223 и ст.551 ГК последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специализированном учреждении юстиции (см. коммент. к ст.551).
ГК не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности. Недвижимость может быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации.
Напротив, стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому-либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (п.2 ст.551 ГК).
3. Согласно ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку коммент. статья переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю не связывает, риск, по общему правилу, переходит в момент регистрации права собственности.
Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит до государственной регистрации - в момент передачи имущества.
4. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.
В соответствии с п.2 ст.463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст.398 ГК.). В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.
5. Если покупатель в нарушение условий договора отказывается оплатить недвижимое имущество, хотя принял его от продавца и зарегистрировал переход права собственности, продавец вправе в соответствии с п.3 ст.486 ГК потребовать оплаты недвижимости, уплаты процентов и убытков в соответствии со ст.395 ГК.
Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК. Однако в силу ст.453 ГК стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Иными словами, продавец в этом случае не может потребовать от покупателя возврата недвижимости в натуре, если это не предусмотрено в законе или договоре. Однако он вправе настаивать на возмещении убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст.453 ГК), а также неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст.393 ГК).
6. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не соответствующего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество принимает и даже отмечает в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст.393 ГК вправе будет потребовать от продавца возмещения ему убытков.
7. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст.557 и коммент. к ней.

Комментарий к статье 557 ГК РФ

1. Коммент. статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст.475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.
2. В соответствии со ст.475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.
В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.
3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст.477 ГК).

Комментарий к статье 558 ГК РФ

1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст.554 и 555 и коммент. к ним).
Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.2, 12 Закона о регистрации прав на недвижимость, раздел III Правил веления Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Впредь до создания в субъектах РФ специализированных учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрация помещений в качестве жилых должна производиться органами технической инвентаризации или жилищными органами муниципальных образований. На них же, начиная с 31 января 1998 г. - момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, возлагается обязанность по применению Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.4 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219). При этом уполномоченным федеральным органом по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра в отношении жилых помещений назначен Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике (п.1 постановления Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378).
Согласно ст.9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
2. Коммент. статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть, квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст.246 и 250 ГК, п.10 постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, с.10) участник обшей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст.250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст.289 ГК).
3. Статья охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости РСФСР, 1991, N 28, ст.959); переход права собственности на кооперативные квартиры - ранее в порядке, предусмотренном п.2 ст.7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (Ведомости СССР, 1990, N 11, ст.164), п.2 ст.13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1990, N 30, ст.416), постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР на территории РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 44, ст.1434), а в настоящее время согласно п.4 ст.218 ГК.
4. В порядке, предусмотренном коммент. статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске в обращение жилищных сертификатов" (СЗ РФ, 1994, N 7, ст.694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации, утв. постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2 (РГ от 9 сентября 1995 г.), жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п.4 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182).
С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям коммент. статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.
Положения пп.5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. N 2 противоречат п.8 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.
5. Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются: а) лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" - СЗ РФ, 1995, N 42, ст.3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г. - БНА РФ, 1995, N 10, с.59, постановление Правительства РФ от 24 апреля 1996 г. N 505 "Об обеспечении жилищными сертификатами граждан Российской Федерации, ставших инвалидами, и семей граждан, умерших (погибших) вследствие Чернобыльской катастрофы, нуждающихся в улучшении жилищных условий" - СЗ РФ, 1996, N 18, ст.2155); б) гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей (постановление Правительства РФ от 10 июля 1995 г. N 700 - СЗ РФ, 1995, N 30, ст.2936; постановление Правительства РФ от 25 декабря 1996 г. N 1546 - СЗ РФ, 1997. N 1, ст.178; постановление Правительства РФ от 4 февраля 1997 г. N 135 - СЗ РФ, 1997, N 6, ст.736); в) военнослужащим (Указ Президента РФ от 28 января 1998 г. N 102 "О президентской программе "Государственные жилищные сертификаты" - СЗ РФ, 1998, N 5, ст.567; постановление Правительства РФ от 20 января 1998 г. N 71 "О федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты" - СЗ РФ, 1998, N 5, ст.615).
6. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК;
в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.685 ГК).
В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:
а) наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст.53 ЖК;
б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.672 и 685 ГК).
Важно также иметь в виду, что продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК), а жилого помещения, находящегося в общей собственности, - с учетом правил гл.16 ГК и ст.35 Семейного кодекса.
7. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК).
В том случае, когда сделка купли-продажи жилого дома совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК, п.1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).
Начиная с 31 января 1998 г., момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, не требуется и обязательной нотариальной формы для сделок по продаже жилых помещений. На практике это означает, что стороны, подписав договор продажи жилого помещения как единый документ, вправе напрямую обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость (в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость либо до его создания - в БТИ или жилищный орган муниципального образования), с заявлением о государственной регистрации сделки.
Отказ от проведения регистрации договора по мотивам несоблюдения нотариальной формы договора может быть обжалован заинтересованной стороной в судебном порядке (ст.558 ГК, п.5 ст.2, ст.20 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Сказанное не означает, что стороны не могут придать нотариальную форму договору продажи жилого помещения добровольно, по взаимному согласию (п.2 ст.163 ГК).
8. Особенности продажи жилых помещений в кондоминиумах установлены ст.23 Закона о регистрации прав на недвижимость и Федеральным законом от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ, 1996, N 25, ст.2963). В частности, государственная регистрация сделки с жилым помещением в кондоминиуме одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (ст.290 ГК).

_8. Продажа предприятия

Статья 559. Договор продажи предприятия                                  
Статья 560. Форма   и   государственная  регистрация   договора   продажи
            предприятия                                                  
Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия               
Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия                     
Статья 563. Передача предприятия                                         
Статья 564. Переход права собственности на предприятие                   
Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками   
Статья 566. Применение   к   договору  продажи   предприятия   правил   о
            последствиях  недействительности сделок и об изменении или  о
            расторжении договора                                         

Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК 1964. Однако в целом российскому праву он давно известен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новом ГК. Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике, скромнее - в годы НЭПа. Возможность подобной сделки в целом прямо упоминается в ГК 1922 г. (см. ст.22 и приложение к ней). В после