дприятия к передаче, включая составление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении договора), если иные условия не будут предусмотрены договором. О порядке подготовки предприятия к передаче см. коммент. к ст.656.

_6. Финансовая аренда (лизинг)

Статья 665. Договор финансовой аренды                                    
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды                           
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду              
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды      
Статья 669. Переход к арендатору риска  случайной  гибели  или  случайной
            порчи имущества                                              
Статья 670. Ответственность продавца                                     

Одним из видов договора аренды является финансовая аренда (лизинг). До недавнего времени лизинговые отношения российским законодательством специально не регулировались. Значение финансовой аренды в рыночной экономике отмечалось в Указе Президента РФ от 17 сентября 1994 г. N 1929 "О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности" (СЗ РФ, 1994, N 22, ст.2463).
Лизинг способствует возвращению основной части капиталовложений в оборудование. Быстрое накопление амортизационного фонда ведет к более оперативному восстановлению и обновлению машин и механизмов. Лизинг предоставляет сторонам определенные финансовые льготы. Платежи за аренду лизингового оборудования вносятся лишь после получения выручки от реализации товаров, производимых на оборудовании. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 20 ноября 1995 г. N 1133 лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции (работ, услуг). На сумму платежей уменьшается размер облагаемой налогом прибыли.
В соответствии с письмом ГТК РФ от 20 июля 1995 г. N 01-13/10268 "О таможенном оформлении товаров, временно ввозимых в рамках лизинговых соглашений" отмечается ранее существовавший порядок, когда лизинг приравнивался к купле-продаже, и таможенный сбор взимался со всей стоимости товара. Разъясняется, что в соответствии с п.5 постановления Правительства РФ от 29 июня 1995 г. N 633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности" (СЗ РФ, 1995, N 27, ст.2591) при ввозе объектов международного финансового лизинга предоставлено частичное освобождение от уплаты таможенных пошлин и налогов.
Развитие финансовой аренды в РФ предусматривается в постановлении Правительства РФ от 29 июня 1995 г. N 633. Данным актом утверждено Временное положение о лизинге, которое сохраняет свое значение в части, не противоречащей ГК. Создание инфраструктуры лизингового рынка предусмотрено в постановлении Правительства РФ от 21 июля 1997 г. N 915 "О мероприятиях по развитию лизинга в Российской Федерации на 1997-2000 годы" (СЗ 1997, N 30, ст.3654).
28 мая 1988 г. в Оттаве была принята Конвенция о международном лизинге (пер. на русс. яз. см.: Лизинг: организация, нормативно-правовая основа, развитие. М., 1997, с.72), к которой в январе 1998 г. присоединилась Российская Федерация. Нормы ГК о финансовой аренде учитывают положения Конвенции о международном лизинге.
Правила учета лизинговых сделок отражены в приказе Минфина РФ от 17 февраля 1997 г. N 15 "Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга" (РГ, 1997, N 86).

Комментарий к статье 665 ГК РФ

1. На договор финансовой аренды (лизинга) распространяются нормы ГК, регулирующие общие вопросы для всех видов арендных отношений, если иное не установлено положениями ГК о лизинге (ст.625 и коммент. к ней).
Так, договор финансовой аренды на срок более одного года, а если одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Закон о регистрации прав на недвижимость (ст.26) предусматривает государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества, в т.ч. основанного на договоре финансовой аренды.
Арендатор вправе, с согласия арендодателя, сдавать имущество, составляющее предмет договора финансовой аренды, в субаренду, отдавать в залог арендные права и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (см. п.2 ст.615 ГК).
2. ГК не предъявляет дополнительных требований к арендодателю по договору финансовой аренды сверх общих правил, установленных в ст.608 ГК. Арендодателю, независимо от его правового статуса (в т.ч. когда арендодателем выступает коммерческий банк или иная кредитная организация), не требуется специального разрешения (лицензии) на заключение договора финансовой аренды. Закон о банках также относит лизинговые операции к сделкам, не требующим банковской лицензии (ст.5). В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 разъясняется, что согласно ст.49 ГК виды деятельности, подлежащие лицензированию, после введения в действие ГК могут устанавливаться только законом (п.19).
Однако постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. N 167 "Об утверждении Положения о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1996, N 10, ст.936) установлена обязанность лизинговых фирм получить специальное разрешение в Минэкономики РФ, что входит в противоречие с нормами ГК. Во исполнение данного постановления Правительства РФ было принято письмо Минэкономики РФ от 10 июля 1996 г. N ВК-765/8-721 "О лицензировании лизинговой деятельности".
3. Основная особенность лизинга состоит в том, что в аренду сдается имущество, приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду.
Для финансовой аренды характерно, что ее срок приближается к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды в соответствии с условиями договора арендатор вправе приобрести имущество в собственность (ст.624 ГК), возобновить договор на более льготных условиях либо вернуть имущество арендодателю.
4. Выкуп арендованного имущества не является особенностью договора финансовой аренды. ГК (ст.624) предусматривает, что право выкупа может быть установлено условиями договора аренды.
5. Классический договор финансовой аренды связывает трех лиц: продавца (изготовителя) имущества, его приобретателя (арендодателя) и арендатора. Однако участники финансовой аренды связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: как правило, арендатор, а не арендодатель, осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках и месте поставки.
Арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, однако наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (см. ст.668, 670 ГК).
Примерный договор о финансовом лизинге движимого имущества с полной амортизацией утвержден 29 декабря 1995 г. Минэкономики РФ (РГ, 1996, N 47).
6. Права и обязанности сторон зависят от вида лизинга: финансовый или оперативный (эксплуатационный). Для финансового лизинга характерно применение срока аренды к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды арендатор может приобрести оборудование в собственность, возобновить договор на более льготных условиях или вернуть оборудование арендодателю.
Разновидностью финансового лизинга является возвратный лизинг, который связывает отношения не трех субъектов (производителя - арендодателя - арендатора), а только двух последних. Возвратный лизинг характеризуется тем, что собственник оборудования продает его лизинговой компании, а затем берет данное оборудование в аренду.
7. Оперативный лизинг не дает арендодателю возможность получить до конца действия договора всю стоимость оборудования, т.к. оно сдается в аренду на относительно небольшой период. Повторная сдача данного оборудования в эксплуатацию возможна уже по договору аренды, т.к. отсутствует элемент, характерный для лизинга, - специальное приобретение арендодателем оборудования, необходимого арендатору.
8. Оперативный лизинг возможен в форме револьверного лизинга, когда арендатору технологически последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях в соответствии с условиями договора арендатор приобретает право по истечении определенного срока обменять арендованное имущество на другой объект лизинга. На практике в договорах финансовой аренды встречаются элементы разного вида лизинга.
9. Важным элементом договора является положение о выплате лизинговых платежей. Их размер может быть определен в соответствии с Методическими рекомендациями по расчету лизинговых платежей, утв. Минэкономики РФ 16 апреля 1996 г. (см.: Лизинг: организация, нормативно-правовая основа, развитие. М., 1997. с.13).

Комментарий к статье 666 ГК РФ

1. Предметом лизинга, как и иных видов аренды (см. ст.607 ГК), могут быть любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.
2. Требование настоящей статьи использовать арендованные вещи для предпринимательской цели соответствует задачам комментируемого договора (ускоренная амортизация нового оборудования и механизмов, инвестирование свободного капитала и т.д.).
3. Земельные участки и другие природные объекты могут быть предметом договора аренды (ст.607 ГК), но не могут быть переданы в финансовую аренду. Данное ограничение объясняется тем, что использование земли и других природных объектов с предпринимательской целью регулируется в первую очередь земельным законодательством.

Комментарий к статье 667 ГК РФ

Особенность финансовой аренды проявляется и в обязанности арендодателя указывать в договоре купли-продажи, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду конкретному лицу.
Это способствует ясности отношений по финансовой аренде, что важно для правильного применения норм ГК. Отсутствие указания о цели приобретения имущества не влияет на действительность договора, но может быть основанием для компенсаций убытков.

Комментарий к статье 668 ГК РФ

1. В соответствии с условиями договора купли-продажи продавец имущества, составляющего предмет договора финансовой аренды, передает его не арендодателю, а непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
2. Имущество, являющееся предметом договора, передается арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок. Нарушение этого условия, если просрочка произошла по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, предоставляет право арендатору требовать расторжения договора финансовой аренды и возмещения убытков, которые исчисляются по общим правилам (ст.15, 393 ГК). При этом арендодатель отвечает за упущения продавца как за свои собственные.

Комментарий к статье 669 ГК РФ

По общему правилу риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет его собственник, поскольку иное не предусмотрено законом или договором (ст.211 ГК). В договоре лизинга собственником имущества остается арендодатель. Однако риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 670 ГК РФ

1. Особенностью договора финансовой аренды является право арендатора предъявить свои требования о качестве и комплектности имущества, составляющего предмет, сроках его поставки, иные требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, непосредственно продавцу имущества. Иными словами, в случае ненадлежащего исполнения условий договора купли-продажи арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи (см. гл.30 ГК) соответствующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество).
2. Однако нарушение продавцом своих обязанностей (например, поставка имущества ненадлежащего качества) не дает арендатору права расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя. Ставить вопрос о расторжении этого договора могут лишь его стороны: продавец и арендодатель.
3. Поскольку в большинстве случаев ответственность за выбор продавца лежит на арендаторе, арендодатель не отвечает за невыполнение продавцом его обязанностей по договору купли-продажи, за исключением случаев, когда выбор продавца в соответствии с условиями договора финансовой аренды осуществлял арендодатель. В случае выбора продавца арендодателем последний несет перед арендатором солидарную с продавцом ответственность за исполнение условий договора купли-продажи (о солидарной ответственности см. ст.326 ГК).

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения                               
Статья 672. Договор   найма   жилого  помещения   в   государственном   и
            муниципальном жилищном фонде социального использования       
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения                       
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения                        
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права
            собственности на жилое помещение                             
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения                     
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане     
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения                      
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем        
Статья 680. Временные жильцы                                             
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения                       
Статья 682. Плата за жилое помещение                                     
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения                       
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение  договора  на
            новый срок                                                   
Статья 685. Поднаем жилого помещения                                     
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения          
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения                  
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения      

Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в настоящем ГК он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений и специальными законами - Жилищным кодексом, а также Законом о жилищной политике и другими актами жилищного законодательства. Пока Жилищный кодекс РФ не принят Федеральным Собранием РФ, следует руководствоваться действующим Жилищным кодексом РСФСР 1983 г., в который не внесены изменения и дополнения в соответствии с Конституцией и настоящим ГК, что затрудняет правоприменение (см. Комментарий судебной практики, 1998, N 4).
До настоящего ГК наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой (ст.17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.
Настоящий ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п.2 ст.671). Его прежние функции переданы законом договору найма жилого помещения. По ГК теперь договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Настоящий ГК регулирует договор социального найма жилого помещения (ст.672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3 ст.672).
Особенность настоящей главы в отличие от предыдущих глав состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы.
Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. Нормы части второй ГК будут применяться к тем жилищным правам и обязанностям, которые возникнут после 1 марта 1996 г. по договорам аренды жилых помещений, заключенным с участием граждан до этой даты. После 1 марта 1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения, содержащиеся в настоящей главе. В противном случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет оформляться по правилам гл.34 ГК, то защищенность гражданина-арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина-нанимателя в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч.3 ст.55 Конституции).
Разница между социальным и коммерческим наймом, помимо целевой направленности, состоит в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. В основании договора социального найма лежит административный акт - ордер, выданный гражданам с соблюдением очередности или выделенный по основаниям, названным законом. Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон без нормированного предоставления жилого помещения. Договор социального найма - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный. Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет. И в том, и в другом найме разный правовой режим для участников отношений. Подробнее о разнице между договорами социального найма и коммерческого найма см. коммент. к ст.672.

Комментарий к статье 671 ГК РФ

1. Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера - в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (ст.13 Закона о жилищной политике) либо исключительно на основе свободного волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения, поскольку функцией ордера является определение предмета договора и одной из сторон договора.
Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья. Краткосрочный наем (см. коммент. к ст.683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.
В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя настоящий Кодекс, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.
Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель по настоящему ГК - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды (см. коммент. к гл.34). Собственник, как правило, уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре управляющую жилищным фондом организацию - службу единого заказчика. Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1997, N 18, ст.2131) реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополий или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных орган